Тактика наступления: КРТ фокусируется на проблемных территориях

Маргарита АВДЫШЕВА, глава проектного бюро Archivista:

Последние 15 лет рынок недвижимости стремился сформировать понятную, гибкую и универсальную парадигму застройки и модернизации городских территорий. Сейчас, на экваторе десятилетия, можно говорить о долгожданном формировании контура такой системы, которая прошла обкатку в мегаполисах и все более активно внедряется в регионах.

Власти в тесной связке с бизнесом выработали трехступенчатую концепцию, где генплан — доктрина, мастер-план — стратегия, а КРТ — тактика развития городских территорий. В отличие от генплана, который требует длительной актуализации и зачастую отстает от динамики жизни, КРТ обеспечивает гибкость, оперативность и адаптацию к меняющимся социально-экономическим условиям. Это «тактическое звено» в трехуровневой системе управления, локальный механизм, переводящий идеи в конкретные действия.

КРТ действует как уменьшенная версия мастер-плана, фокусируясь на детальной проработке проблемных территорий. Речь идет не только о строительстве, но и о создании комплексной среды: транспорта, безопасности, социальных объектов, рекреации. Такой подход — не дань моде, а необходимость. Например, в Нью-Йорке в 19701980-х годах большая часть острова Манхеттен пребывала в полнейшем упадке, и добропорядочные горожане обходили его стороной. Однако сначала точечная работа на нескольких улицах, а затем в кварталах и целых районах с участием мэрии, инвесторов и общественных организаций позволила всего за 10 лет сделать площадь Тайм-Сквер символическим центром мира.

В Берлине в 1990-е назрела необходимость соединить две части города, много лет развивавшиеся по разным урбанистическим сценариям. Синхронизировать эти процессы получилось при помощи комплексной застройки и благоустройства территорий вдоль Берлинской стены, которые долгое время пустовали.

В России КРТ превратилось в эффективный инструмент работы с городской тканью в рамках ревитализации московских промзон. В XXI веке стало понятно, что циклопические предприятия с закрытым контуром устаревших производств — совсем не то, что нужно городу. Впрочем, характерные особенности их застройки стали важным преимуществом для девелоперов. Так, индустриальные кластеры удобно интегрированы в структуру городов, подключены к главным транспортным артериям, расположены рядом с развитыми районами.

За последние 10 лет в столице было запущено множество программам КРТ, каждая из которых обладает индивидуальными особенностями и решениями, но служит общей цели создания бесшовной комфортной среды. Но главное здесь даже не конкретные успехи девелоперов в мегаполисе, а практический опыт, который получил и поставил на поток рынок недвижимости.

Алгоритмы подбора площадок, правовых процедур, проектирования, девелопмента, обратной связи с органами власти и пользователями сформировались в рабочую систему. Теперь ее можно брать за основу и масштабировать в регионах, учитывая локальные особенности. Наличие такой базы может на порядок ускорить процесс обновления российских городов, расширить круг инвесторов, сделать КРТ более доступным и понятным.

Принимая во внимание динамичный рост крупных региональных центров в стране, нагрузка на их инфраструктуру постоянно усиливается. Кроме того, практически в каждом населенном пункте есть индустриальные анклавы, ветхие районы, дисбаланс между жилой, коммерческой и социальной недвижимостью, старым и новым фондом. КРТ способно создать стабильные точки равновесия и роста, собрать их в единую сеть.

Конкретные функциональные акценты и преимущества зависят от выбранных решений по застройке. Так, в ряде случаев ставка делается на жилье, где-то создаются технопарки и офисные блоки. То, что объединяет все схемы, — интеграция общественной функции, благоустройство и концепция 15-минутного города.

Впрочем, универсальность не означает слепое копирование и обезличивание новых районов. С точки зрения архитектурного облика каждый проект может быть уникален, ведь у него есть свои потребности, задачи, степень автономности. Вариативность и гибкость — один из результатов планомерной работы последнего десятилетия по созданию формулы КРТ. Эстетика территории также может получить широкую трактовку в зависимости от бюджета строительства, природного, культурного контекста. У архитекторов сегодня гораздо больше возможностей по выработке максимально уместных решений на той или иной площадке.

В ближайшие десятилетия именно КРТ способно стать ключевым инструментом модернизации региональных экономик, строительной отрасли, жилого фонда на местах, работы с деловым и общественным климатом. Вкупе с идеей масштабирования практики мастер-планирования КРТ может вывести рынок недвижимости в России на качественно новый уровень развития.